Оренда житла — це одне з осоновних питань, які необхідно вирішити після переїзду до нової країни. На жаль, розібратись в усіх тонкощах оренди буває непросто, нерідко між орендодавцями і орендарями виникають суперечки. При цьому значної кількості таких суперечок можна уникнути уже на стадії підписання договору оренди.
Ми запросили до студії адвокатку з компанії JŠK Катержіну Бардонову, щоби обговорити тонкощі укладення та розірвання договору про оренду, а також практичні аспекти оренди нерухомості.
У першій частині матеріалу — про те, яку інформацію обовʼязково потрібно, а яку бажано, вказати у договорі оренди.
Що обов’язково мусить містити договір оренди?
Договір оренди може містити лише мінімальну кількість інформації для того, щоби бути дійсним. Достатньо:
- визначити сторони договору — орендодавця і орендаря,
- ідентифікувати нерухомість,
- чітко прописати, що ідеться про оренду — передачу нерухомості у тимчасове користування.
Документ з цим мінімальним набором данних вважається чинним договором оренди.
Чеське законодавство розглядає орендаря як слабшу сторону договору та захищає, перш за все, саме орендаря. Тому при підписанні договору з мінімальною кількістю інформації решту положень можна використати із Цивільного кодексу.
Втім, підписувати настільки лаконічний договір оренди юристи не рекомендують — занадто високий ризик недорозумінь та конфліктів. Варто продумати заздалегідь і прописати у договорі все, що може турбувати ту чи іншу сторону, і таким чином уникнути можливих конфліктів у майбутньому.
Як ідентифікувати орендаря
Тільки імені та прізвища не вистачить, тому Катержіна радить також вказати дату народження або “rodné číslo” — додаткову інформацію, що допоможе відрізнити конкретну фізичну особу. Також можна додати адресу постійного місця проживання або номер паспорта, щоби ідентифікувати особу.
Як ідентифікувати орендодавця
Що стосується орендодавця та нерухомості, варто вказати дані з кадастру нерухомості. Кадастр нерухомості — це загальнодоступний облік нерухомості та її власників, у якому можна зʼясувати, на кого зареєстрована нерухомість та у якому листі власності (чеською list vlastnictví) її записано.
При складанні договору оренди варто перевірити, чи особа, яка підписує договір та стверджує, що є власником нерухомості, дійсно зареєстрована як власник.
Якщо орендодавець підписує договір на підставі довіреності від власника нерухомості, Катержіна рекомендує додати таку довіреність до договору оренди. Таким чином можна перевірити, чи людина, яка видала довіреність, дійсно зазначена у кадастрі нерухомості як власник.
Власниками нерухомості також можуть бути декілька людей. Частий випадок, як наголошує Катержіна — це квартира у співвласності братів і сестер, котрі успадкували нерухомість від батьків. У такому випадку адвокатка рекомендує, щоби додатком до договору оренди була згода усіх власників — аби переконатися, що інші не заперечують та не будуть наполягати на анулюванні договору.
Що варто прописати додатково
Окрім обовʼязкового мінімуму, адвокатка рекомендує прописати у договорі оренди додаткову інформацію.
Термін оренди
Якщо у договорі оренди не вказано термін дії, Цивільний кодекс становить, що такий договір вважається укладеним на невизначений термін.
Втім, найчастіше договори оренди укладаються на один рік. Це звичайна практика серед орендодавців, адже вони значно обмежені законом у тому, як можуть закінчити термін дії оренди передчасно або за договором на необмежений термін. Але якщо орендодавець підписує договір оренди на один рік, то він має можливість просто не продовжувати його.
Якщо не заявлено інакше, договір автоматично продовжується
Якщо жодна зі сторін не повідомить вчасно про бажання завершити оренду після закінчення терміну дії договору, то договір автоматично продовжується.
Як правило, умови автоматичного продовження оренди заздалегідь прописують у договорі — наприклад, що договір продовжиться, якщо жодна зі сторін не повіомить про інший намір принаймні за два місяці до закінчення терміну дії.
Але договір автоматично продовжиться і у тому випадку, якщо умови цього не були прописані, але жодна зі сторін не заявила про бажання закінчити оренду. Якщо орендар і надалі проживатиме у квартирі, а орендодавець не звернеться до нього з проханням про виселення. У такому випадку договір оренди згідно закону автоматично поновлюється на тих самих умовах і на той самий період, на який його було початково підписано. Але, зазначає Катержіна, максимум на два роки, тобто +2 до початкового терміну дії.
Фінансова інформація
Коли?
У договорі варто зазначити, яку частку та коли орендар повинен сплачувати. Орендодавці часто прописують у договорі бажаний термін, до якого потрібно сплачувати оренду. Якщо конкретний термін не вказано у договорі, Цивільний кодекс встановлює допоміжне правило і говорить, що оренду має бути сплачено до п’ятого дня того періоду, який оплачується — наприклад, до 5-го січня за січень. Це допоміжне правило діє, якщо інші умови та терміни оплати оренди не прописані у договорі.
Скільки?
Також у договорі варто зазначити вартість оренди.
Це може стати несподіванкою, але чеський закон в принципі не вимагає вказувати вартість оренди у договорі. Якщо сторони не домовляться про вартість оренди, Цивільний кодекс становить, що розмір орендної плати мав би відповідати вартості нерухомості такого ж розміру та типу у даному місці у даний час.
На практиці, це підтверджує і адвокатка Бардонова, договори без вказання вартості оренди практично не зустрічаються.
Вартість оренди варто розділяти на дві складові, і орендодавець не мав би об’єднувати їх у договорі. Ідеться про:
- суму орендної плати,
- тарифи зборів за послуги: утримання порядку в приміщеннях, вода, газ, електроенергія тощо.
Збори за послуги можуть, але не мусять, включати вартість газу та електрики. Це залежить від орендодавця — чи залишить він реєстрацію у постачальників газу та електрики на своє імʼя, або перепише договір про надання цих послуг на орендаря. Форма оплати газу та електрики має бути описана у договорі.
Зверніть увагу: вартість послуг сплачується формою щомісячних авансів, а один раз на рік орендодавець або відповідна служба роблять перерахунок, після чого повертають надлишкові кошти або вимагають доплатити нестачу.
Сама ж вартість оренди — це окрема фіксована частка, яку отримує беспосередньо орендодавець. Як правило, обидві сторони прагнуть чітко зазначити цю частку в договорі, аби уникнути можливих непорозумінь. Адже якщо вартість оренди не зазначено в договорі, її доведеться визначати іншими способами.
Наприклад, якщо вартість було зазначено під час електронної переписки, саме це можна використати для тлумачення договору, пояснює Катержіна: “Сторони мали на меті домовитися про оренду за стільки і стільки. Вони не перенесли домовленість на папір, але сформулювали її в електронному листі”.
Але якби вартість оренди взагалі ніде не озвучили, було би важно довести, про що говорили сторони. Тоді довелось би вираховувати частку, актуальну для даного місця у даний час, в залежності від розміру квартири. Сторони би шукали певні стандарти цін у даній локації, зʼясовували б вартість на квадратний метр, а потім намагалися вирахувати, якою має бути загальна сума орендної плати.
Це непростий процес, тож на практиці вартість оренди є одним з основних пунктів, які сторони бажають чітко прописати у договорі.
Підвищення вартості оренди
Про умови підвищення також варто домовитись заздалегідь. Якщо такі умови не були узгоджені, орендодавець однозначно не може запровадити підвищення в односторонньому порядку. За єдиним винятком, передбаченим закон — коли орендна плата у конкретній області суттєво підвищилась протягом останніх трьох років.
Катержіна уточнює: “Це ліміт, передбачений законом. Підвищення вартості оренди не може бути свавіллям орендодавця, він дійсно обмежений Цивільним кодексом: як підвищувати, на скільки, і протягом якого періоду. Звісно, багато залежить від того, що саме сторони узгоджують у договорі оренди. Вони можуть домовитись, наприклад, що підвищення буде відбуватися в односторонньому порядку з урахуванням інфляції завжди у січні. Але якщо сторони ні про що не домовляться, то діють правила та обмеження з Цивільного кодексу”.
Розгляньмо декілька прикладів.
— Ви орендували квартиру у жовтні, і наприкінці грудня орендодавець попереджає вас про те, що з 1 січня він піднімає вартість оренди. Що робити?
— Не погоджуватися сплачувати підвищену вартість оренди. Вищезгадані терміни не відповідають лімітам, встановленим Цивільним кодексом. Звісно, тут є ризик, що виникне суперечка з орендодавцем. У будь-якому разі, орендодавець точно не має права здійснювати неправомірне підвищення орендної плати.
Єдиним можливим варіантом підвищення оренди у вище описанній ситуації може бути випадок, коли ви при підписанні договору узгодили регулярне підвищення орендди з 1 січня. Але навіть у такому випадку має ітись про адекватне підвищення. Не може бути домовленості, щоб орендодавець довільно збільшував орендну плату — наприклад, він не може одного дня вирішити підняти її удвічі. Така угода була би неадекватною по відношенню до орендаря, а тому недійсною. Збільшення, передбачені в договорі, завжди мають бути адекватними. Як правило, вони зумовлені інфляцією.
— А якщо орендодавець скаже, що планує підняти орендну плату, наприклад, за три місяці? Тобто дасть мені знати наперед. З цим теж можна не погодитися, якщо цього не було в договорі?
— Абсолютно вірно. Якщо цього немає в договорі, ви можете не погодитися. Або якщо це не передбачено нормами Цивільного кодексу, але там можливості для підвищення дуже обмежені.
Протокол прийняття нерухомості
Також адвокатка рекомендує прописати умови прийняття нерухомості в користування та призначити конкретну дату або термін від-до, коли квартиру передадуть вам у користування.
У договорі оренди або протоколі передачі рекомендовано описати усі вади та пристрої, які є у квартирі. Потрібно у письмовій формі зазначити, що орендодавець здає вам квартиру з певним наповненням і у певному стані, і що він зобов’язується: усе буде в стані, придатному для використання. Якщо орендодавець підпише такий протокол передачі, то орендар зможе довести, що він не спричинив дефекти, які вже були у квартирі. І якщо якийсь із приладів вийде з ладу, орендодавець буде зобов’язаний повернути його до стану, придатного до використання.
Якщо опису дефектів немає в протоколі передачі, можуть бути корисними також фотографії. Особливо цифрові фотографії, на яких зазначено дату.
Але, звичайно, протокол передачі — це завжди найкраще рішення.
Якщо договір підписнао, а квартира непридатна до проживання
Адвокатка також додає: “Я маю пораду для орендарів. Може статися, що ви прийдете до квартири, яку обрали після огляду, і зʼясуєте, що там не працює опалення, і у квартирі -5. А ви вже маєте підписаний договір оренди і тепер не знаєте, що з цим робити. Це приклад ситуації, коли квартира не придатна для проживання, а орендар про це не знав”.
У такому випадку орендар має два варіанти вирішення ситуації.
Перший — відмовитися заселитись і сплачувати. При цьому договір оренди не перестане діяти, якщо він уже підписаний. Орендодавець зобов’язаний вирішити проблему та зробити приміщення придатним для проживання. А орендар, у свою чергу, не зобов’язаний сплачувати орендну плату, поки проблему не буде вирішено. Це законне право орендаря.
Звісно, завжди краще мати документальне підтвердження ситуації на випадок виникнення конфлікту — наприклад, мейл із описом проблеми, проханням вирішити її, фото, і відмовою сплачувати орендну плату до вирішення проблеми. Але це не обов’язково. Достатньо лише відмовитись від переїзду, не брати ключі та вимагати від орендодавця вирішення проблеми.
Якщо договір оренди уже підписано, орендодавець не може просто скасувати його та залишити проблему без рішення.
Другий варіант — заселитись, але сплачувати менше. Адже бувають ситуації, коли орендар не може відмовитись від переїзду, бо йому немає де проживати. У такому випадку орендар змушений переїхати до непридатних умов і має право вимагати зниження орендної плати.
На скільки? “Це залежить від ситуації. Відповідно до дефекту, про який ідеться” — пояснює адвокатка. Якщо сторони не домовляться, може виникнути конфлікт, який вирішуватиме суд. Вимагати зниження вартості оренди у випадку непридатності нерухомості до проживання — це також законне право орендаря. Окрім зниження орендної плати, орендодавець також зобовʼязаний вирішити проблему.
У такій ситуації, коли орендар все ж переїжджає до квартири, непридатної для проживання, адвокатка тим паче радить мати письмове підтвердження, що від орендодавця вимагають вирішення проблеми. Інакше право на зниження орендної плати може бути втрачено. Надіслати письмове підтвердження дійсно важливо одразу після переїзду. Моджна, наприклад, написати електронного листа: “Я переїхав, але зауважу, що квартира непридатна для проживання. Будь ласка, вирішіть цю проблему”.
Катержіна також уточнює: “Це я, звісно, говорю про недоліки, які роблять простір непридатним до проживання. Наприклад, якщо всередині температура -5 градусів, і ви не зможете там взагалі функціонувати. Це не стосується ситуації, коли, наприклад, не працює посудомийна машина. У такому випадку в квартирі можна жити і мити посуд. Ідеться дійсно про ситуації, коли житло непридатне для проживання, і це не було очевидним під час огляду, або щось відтоді змінилося”.
— Виникає питання: якщо людина не сплачувала оренду або сплачувала нижчу частку на початку, чи можуть стягнути решту з депозиту?
— Це було би протиправним, — зауважує адвокатка. — Згідно закону, орендар не мусив платити. Якщо він не міг переїхати, то не виникло зобовʼязання сплачувати орендну плату. Тож це було би невиправданим вирахуванням з депозиту, і людина могла би звернутися до суду з тим, що хоче повернути повну вартість депозиту.
Ремонти та виправлення дефектів
Правила вирішення дефектів у нерухомості та ремонтів можна також прописати у договорі, радить адвокатка.
Згідно чеського закону, дрібний поточний ремонт оплачує орендар. А більш серйозний ремонт — орендодавець. І тут часто виникають суперечки — а що ж таке дрібний ремонт?
Катержіна пояснює: “Є постанова уряду з переліком того, що вважається “дрібним ремонтом”. Це список конкретних технічних речей. Наприклад, ремонт якогось обладнання на кухні. Для інших речей, яких немає в цьому переліку, становлено фінансовий ліміт — на даний момент, здається, 100 крон за квадратний метр на рік. Усе, що виходить за межі цього фінансового ліміту, вже оплачує орендодавець”.
Як зазначає адвокатка, при ремонті сторони договору часто сперечаються про те, чи конкретний випадок спадає до вищезгаданого переліку. (Чи труба закінчується в стіні або перед стіною? Чи це дійсно маленький ремонт? Чи більший?)
Практичне рішення такої ситуації — становити фінансовий ліміт на все та зазначити його у договорі. Наприклад, що усі ремонти вартістю до 5 000 крон на рік оплачує орендар, а понад 5 000 чеських крон на рік — орендодавець. Таким чином не доведеться зʼясовувати, чи ідеться про дрібний ремонт, чи ні.
Цивільний кодекс — на захисті орендаря
Законодавство Чехії захищає, перш за все, слабшу сторону — орендаря. Тож, навіть якщо у договорі оренди не буде певної інформації або, навпаки, є зайві положення — варто звернутися до Цивільного кодексу.
Орендодавці часто намагаються обійти Цивільний кодекс і вписати у договір протиправні положення, наприклад, заборону доманшніх тварин. Тож, якщо у вас виникають сумніви стосовно первних положень у договорі, варто порадитись із адвокатом і зʼясувати, чи такі положення є правомірними.
Більше про права орендаря, зокрема про заведення домашніх тварин та запрошення гостей, а також про умови розірвання договору оренди — у наступних матеріалах із адвокаткю Катержіною Бардоновою.
Вас також може зацікавити: Lex Ukrajina IV: як підтвердити місце проживання в Чехії? (оновлено)
