Як правильно розірвати договір оренди? За яких умов людину можуть виселити з орендованої квартири? На що звернути увагу при підписанні договору? Як діяти після отримання попередження про виселення?
Обговорюємо з Катержіною Бародоновою — адвокаткою з компанії JŠK.
Виселення з ініціативи орендодавця
Катержіна пояснює: “Чеське законодавство розглядає орендаря як слабшу сторону“. Тому орендодавець дуже обмежений у тому, як він може розірвати договір оренди.
Термін попередження
Орендодавець може виселити людину у два способи — з тримісячним попередженням і негайно. У стандартній ситуації орендодавець має попередити орендаря за три місяці до виселення. Якщо орендар допустився особливо серйозного порушення своїх обовʼязків, — наприклад, має тримісячну заборгованість, — орендодавець має право негайно розірвати договір оренди. У такому випадку орендар зобовʼязаний облишити нерухомість протягом місяця.
Через що можуть виселити?
Якщо орендодавець хоче виселити орендаря, він може це зробити тільки з поважних причин, які визначені законодавством Чехії. Якщо орендодавець вирішить прописати у договорі положення, які суперечитимуть законодавству, такі положення не будуть дійсними. Наприклад, якщо орендодавець напише у договорі, що може у будь-який момент і безпідставно закінчити оренду з попередженням у два тижні — таке положення договору буде недійсним. І надане орендарю повідомлення про закінчення оренди у такому випадку так само буде недійсним.
Що є поважною причиною?
Приклади наводить Цивільний кодекс. Поважною причиною може бути порушення орендарем своїх зобовʼязань — наприклад, несплата орендної плати. Якщо виникає заборгованість навіть за один місяць, уже можна говорити про порушення обовʼязків орендаря і про виселення з тримісячним попередженням. Якщо є заборгованість за три місяці, то вже буде йтись про другий тип закінчення оренди, терміновий.
До розірвання договору оренди може також призвести, наприклад, спричинення орендарем навмисного злочину по відношенню до орендодавця, серйозне пошкодження нерухомості, або використання її за іншим призначенням, аніж зазначено в укладеному договорі оренди. Наприклад, порушенням буде, якщо ви орендуєте квартиру для проживання, а натомість робите з неї офіс або склад.
Крім того, якщо договір оренди було укладено на невизначений термін, підставою для припинення оренди з тримісячним попередження може бути і те, що орендодавець хоче сам використовувати цю квартиру, або надати її у користування членам сімʼї. Якщо договір було укладено на обмежений термін, то для використання житла орендодавцю все ж необхідно дочекатися завершення терміну дії договору.
Відсутність понад два місяці
Зверніть увагу: якщо ви плануєте їхати і залишати квартиру на термін понад два місяці, обовʼязково повідомте про це орендодавця. Також необхідно повідомити, хто буде контактною особою на час вашої відсутності та зможе за потреби надати доступ до житла. Це є обовʼязком орендаря.
Якщо орендар виїжджає з орендованого житла на термін довший ніж два місяці і не повідомляє про це орендодавця, це вважатиметься серйозним порушенням обовʼязків орендаря. У такому випадку орендодавець має право розірвати договір із тримісячним попередженням.
Отримали попередження про виселення?
Кожне повідомлення про закінчення оренди повинно містити причину. Якщо ви отримали попередження про розірвання договору та виселення без вказаної причини, такий документ вважається недійсним.
“Будь-яке попередження про закінчення оренди без пояснення причини можна кинути у смітник і не звертати на нього уваги” — додає Катержіна.
Якщо ви вважаєте, що отримали попередження про виселення неправомірно, ви можете звернутися до суду для оскарження його дійсності. Важливо: у зверненні до суду ви обмежені двома місяцями з моменту отримання попередження про виселення. Якщо ви маєте сумніви стосовно дійсності документу і бажаєте захистити себе у судовому порядку, це необхідно зробити вчасно.
Розірвання договору з ініціативи орендаря
Друга сторона — орендар — також може висловити бажання розірвати договір оренди. Оскільки орендар з точки зору чеського законодавства є слабшою стороною, він має більшу свободу дій.
Якщо договір оренди було підписано на неомежений термін, орендар може розірвати його у будь-який момент без пояснення причини, але тримісячним попередженням. Тобто, законодавство не становить причини, з яких орендар має право в односторонньому порядку ініціювати розірвання договору оренди. Але визначає, що повідоміти про це орендодавця необхідно за три місяці до дати виселення.
Якщо договір оренди було укладено на обмежений період часу, — як правило, договори укладаються на один рік, — його також можна розірвати передчасно, і так само з тримісячним попередженням. Але це можливе тільки у випадку, якщо з боку орендодавця буде недоречним вимагати від орендаря залишатись. Катержіна наводить приклад типової ситуації: людина з України має повернутися в Україну доглядати за хворою мамою. Це буде підставою для розірвання договору оренди, навіть якщо він підписаний на обмежений термін. У такому випадку з боку орендодавця буде недоцільним вимагати, щоби оренда тривала. Але якщо, умовно кажучи, орендар просто захотів переїхати до іншого району, орендодавець може вимагати від нього залишатись у квартирі до кінця терміну дії договору оренди.
Закінчення оренди за домовленістю
“За домовленістю ви можете припинити оренду будь-коли” — зазначає Катержіна. Якщо дві сторони зустрічаються та добровільно підписують угоду про припинення оренди — то виключно від них залежить, у який термін. Наприклад, якщо вас попросили звільнити квартиру через два місяці замість трьох, і ви добровільно підписали угоду про припинення оренди у двомісячний термін, вважається, що обидві сторони із цим погоджуються.
Закон регулює розірвання договору оренди тільки у випадках, коли ідеться про одностороннє бажання. Коли обидві сторони ставлять свої підписи під взаємною угодою про певні умови закінчення оренди, то діють саме ці погоджені умови.
Читайте також:
Я не сплачую за житло — що може зробити власник?
Оренда у Чехії: чи має значення віза, та як забезпечити підтвердження адреси? Поради адвокатки
Гості в орендованій квартирі – чи потрібно повідомляти власникам?
Домашні тварини в орендованій квартирі — що говорить закон Чехії?
